La
vivienda turística: nuevo delito sin víctima
Luis
Guillermo Vélez Álvarez
Economista
Hay una curiosa forma de hacer
política pública: crear primero la conducta prohibida y buscar después la
víctima que la justifique. Algo de esto ocurre con la vivienda turística en la
revisión del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín.
El artículo 322 del proyecto
clasifica la vivienda turística como un servicio de hospedaje, junto con
hoteles, apartahoteles y hostales. El propietario que arriende su casa o
apartamento por menos de 30 días ya no estará realizando simplemente un contrato
de arrendamiento sujeto al Código Civil: estará desarrollando una actividad de
servicios sometida al régimen comercial y turístico. Y si lo hace en
determinadas zonas residenciales donde ese uso no está permitido, podrá
incurrir en una infracción urbanística.
He aquí el nuevo delito sin
víctima.
No hay víctima cuando dos
personas, voluntariamente, celebran un contrato mediante el cual una entrega
temporalmente el uso de un inmueble y la otra paga por él. Nadie pierde su
propiedad, nadie es despojado, nadie es obligado a entrar o salir del inmueble.
Hay, simplemente, un intercambio.
Naturalmente, puede haber
externalidades. Una vivienda turística puede producir ruido, fiestas,
inseguridad o molestias para los vecinos. Pero una externalidad no convierte en
ilegítima la actividad que eventualmente la produce. La pregunta sensata es cómo
hacer que quien la genera asuma su costo. Si alguien hace una fiesta que
perturba a sus vecinos, sancionemos la fiesta. Si destruye bienes comunes, que
responda por el daño. Si comete un delito, que sea perseguido. Pero ¿por qué
prohibir el contrato porque alguien podría comportarse mal?
La diferencia no es semántica.
Es la diferencia entre regular una conducta que lesiona derechos y restringir
anticipadamente el ejercicio de un derecho de propiedad.
Tampoco resulta convincente el
argumento de que las viviendas turísticas están expulsando a los habitantes y
encareciendo los arriendos. El Poblado merece atención, pero incluso allí la
evidencia sobre la magnitud y las causas de ese fenómeno no permite convertir
una hipótesis en principio general de ordenamiento territorial.
Hay, además, una contradicción
difícil de ignorar. La Administración quiere promover el turismo y,
simultáneamente, limitar una de sus formas de alojamiento. Y mientras sostiene
que Medellín necesita controlar la expansión de la vivienda turística, informa
que durante el primer semestre de 2026 la ocupación promedio de estas viviendas
fue apenas de 50 %, frente a 59 % en hotelería.
Si existe sobreoferta de
alojamiento, el mercado hará una parte del trabajo que pretende hacer el POT:
las nuevas viviendas turísticas tendrán dificultades para encontrar huéspedes.
No hace falta convertir al propietario en infractor para impedir una supuesta
inundación de turistas.
Hay una alternativa más
inteligente: diversificar el turismo. Si las externalidades se concentran en El
Poblado y Laureles, ¿por qué no promover el turismo cultural, ecológico, médico
o de negocios en otros sectores de Medellín y Antioquia?
El problema no es que exista
la vivienda turística. El problema es que el Estado quiera decidir, mediante el
POT, qué puede hacer cada propietario con su propiedad.
Un Plan de Ordenamiento
Territorial debe ordenar el territorio. No debería convertir un contrato
voluntario entre adultos en un delito sin víctima.
LGVA
Septiembre de 2026
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